quarta-feira, 11 de fevereiro de 2015

Casos em que é possível a perda do único bem imóvel, o Bem de Família

Se uma certa pessoa possui muitas dívidas e está com dificuldades de negociação, ela já deve ter se preocupado com a perda do único bem de família que pode ser o seu único imóvel. Em muitos casos, além do nome inserido nos órgãos de proteção ao crédito (SPC e SERASA), o executado poderá ter a sua casa ou seus bens penhorados.

A Lei n° 8.009 de 1990 estabeleceu que o único imóvel da família, assim considerada a casa onde a pessoa, o casal ou os filhos moram, não pode ser utilizado para pagamento de dívidas civis, previdenciárias, trabalhistas ou de outra natureza. Como toda regra há exceção, veremos alguns casos em que o único bem de família poderá ser penhorado para pagamento de dívidas contraídas.

Além das previsões citadas na lei em referência, a jurisprudência confirma outros casos que chegam até a corte superior. Vejamos os casos:

a) Dívidas trabalhistas de empregados domésticos do próprio imóvel. Se o proprietário da residência não honrar os salários e benefícios dos trabalhadores domésticos (faxineira, merendeira, jardineiro, mordomo etc.), o imóvel poderá ser penhorado e, posteriormente, leiloado para a quitação dos débitos;


b) Prestações atrasadas do financiamento imobiliário que permitiu a compra ou a construção da residência(Construcard). O banco que financiou a aquisição da propriedade pode, portanto, retomá-la se houver inadimplência;

c) Pensão Alimentícia. A falta de pagamento de pensão alimentícia aos dependentes também pode provocar a penhora e leilão do imóvel;

d) Dívidas tributárias relativas ao próprio imóvel. Se o proprietário deixar de pagar o Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU), pode perder o seu único imóvel;

e) Imóvel oferecido como garantia de uma dívida. Quando o único imóvel de família é dado como garantia hipotecária o mesmo estará sujeito à penhora, caso a dívida hipotecária não seja saldada no prazo estipulado;

f) Imóvel adquirido com dinheiro sujo ou gerado por conduta criminosa fica sujeito à penhora mesmo que abrigue a família do criminoso;

g) Dar o imóvel em fiança locatícia também sujeita o imóvel à penhora no caso de inadimplência do locatário afiançado.


O Superior Tribunal de Justiça recebe diversos processos tratando do tema de impenhorabilidade, chegando a decidir de diversas outras formas, vejamos alguns:


h) Único imóvel de devedor que esteja locado a terceiros. O STJ se manifestou no sentido de que a impenhorabilidade prevista na Lei n. 8.009 /90 se estende também ao único imóvel do devedor, ainda que este se ache locado a terceiros, por gerar frutos que possibilitam à família constituir moradia em outro bem alugado;

i) É permitido o desmembramento de imóvel protegido pela Lei 8.009 /90 (impenhorabilidade) para aplicação de penhora parcial. O entendimento foi mantido pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que se manifestou parcialmente favorável ao recurso especial dos proprietários do bem contra execução do Banco do Estado do Rio Grande do Sul S/A – Banrisul;

j) Imóvel de alto padrão, suntuoso. O Ministro do STJ, Massami Uyeda, entendeu que é irrelevante para efeitos de impenhorabilidade que o imóvel seja considerado luxuoso ou de alto padrão. Disse que "Basta que o imóvel sirva de residência da família, sendo irrelevante o valor do bem".


Por fim, apesar da lei e jurisprudência proteger a propriedade familiar, haverá situações excepcionais que restringirão esse direito.


Autor: Fabio Ximenes Cesar, Advogado, Especialista em Direito Imobiliário e Direito Público. Especialista em Direito Administrativo. Conferencista e Consultor Jurídico. Sócio-Presidente do Escritório Ximenes & Advogados Associados. Autor de diversos artigos jurídicos.Professor Universitário.

Contatos: (61) 3465-3351 - Escritório
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terça-feira, 16 de setembro de 2014

Imóvel na planta: confira o que fazer quando há atraso na entrega

Indenização, pagamento de despesas, multas e congelamento da dívida. Quem não recebe o imóvel comprado na planta no prazo certo deve exigir que a construtora pague por todo o atraso, segundo órgãos de defesa do consumidor e entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

RS: moradores esperam 6 anos por imóveis com parede torta

Segundo o site Reclame Aqui, foram recebidas 1.474 reclamações por atraso nos três primeiros meses de 2013, contra 1.782 no mesmo período de 2012. A MRV Engenharia é a líder de reclamações das construtoras nos últimos 12 meses, com 6.873, seguida da PDG (3.308), Tenda (1.312) e Rossi Residencial (1.102). De acordo com informações do Procon de SP, o número de reclamações sobre o assunto no Estado foi de 1.261 em 2010, mas passou para 1.419 em 2011 e 1.811 em 2012. No último ano, 125 pessoas rescindiram o contrato com a ajuda do órgão de defesa do consumidor por causa da não entrega do imóvel. Em 2011, foram 109 pessoas.

Em janeiro desse ano o STF concedeu o pagamento de multa e indenização por perdas e dados a um casal que casal assinou contrato de compra e venda de apartamento em construção que seria entregue até 1º de setembro de 2008, mas só recebeu o imóvel em 26 de novembro de 2009. A decisão é similar a outras proferidas pelos tribunais estaduais. Para evitar ações desse tipo, confira o que fazer antes de comprar o imóvel na planta e, se for o caso, depois do atraso da construtora.

Procedimentos preventivos

Segundo Renata Reis, supervisora da área de assuntos financeiros e habitação do órgão de defesa do consumidor, é importante que antes de comprar um imóvel na planta o consumidor faça uma análise da construtora, para evitar problemas. Além de guardar todo o material de propaganda - que contém as possíveis datas de entrega - ele deverá checar o perfil da construtora, se há reclamações contra ela nos órgãos de defesa do consumidor, se há atrasos nas entregas e como ela resolve esses eventuais problemas, se há estipulação de multa a ser paga no caso de não entrega do imóvel no prazo. "Em muitos casos a multa para o atraso da entrega pela construtora, quando existe, é muito menor do que o valor da multa imposta ao consumidor que não paga as parcelas no prazo e isso deve ser contestado de preferência antes da assinatura do contrato", diz a supervisora.

Cláusula de carência

É comum os contratos de compra e venda de imóveis na planta contarem com cláusulas de carência, que preveem um prazo "extra" para a obra ser entregue após o que está previsto no contrato. Essa "cláusula de carência", que supostamente dá o direito de atrasar a obra em até 180 dias, é vedada, segundo o Procon.

"As construtoras têm que antever problemas climáticos e outras causas comuns de atrasos de obra e já colocar esse cálculo na previsão inicial. Essa cláusula de prorrogação só seria válida para motivos de causo fortuito ou força maior ( ocorrência imprevisível ou difícil de prever que consequências inevitáveis), que não é o que vemos na prática", diz Renata. Segundo ela, o consumidor é atraído pela data menor e programa sua vida para essa entrega - e a construtora que abusa do seu direito deve se responsabilizar.

Entrega incompleta

Conforme a coordenadora da Proteste, Maria Inês Dolci, o consumidor deve ir atrás dos seus direitos. Para evitar multas e começar a cobrar as taxas de condomínio, é comum que as construtoras entreguem as chaves ao comprador mesmo sem finalizar o imóvel. Nesses casos, ele não deve receber e exigir que a obra esteja completa. "É um direito do consumidor exigir exatamente o que ele comprou e no prazo certo. Além disso, as empresas devem entregar o imóvel com todos os alvarás necessários e apenas após todas as vistorias, ou seja, só quando ele estiver absolutamente pronto para ser utilizado", diz.

Pagamento

Se a construtora não cumpriu com seus compromissos, isso não quer dizer que o comprador possa fazer o mesmo. Ou seja, não vale parar de pagar as parcelas pactuadas "só" porque não recebeu as chaves. "A obrigação do comprador não é eliminada pelo atraso do vendedor, então para pedir os direitos é importante continuar com os pagamentos em dia", diz.

Congelamento da dívida

No caso de imóveis comprados na planta e que vão precisar de financiamento imobiliário, a dívida restante após o pagamento da entrada é corrigida pelo Índice nacional da Construção Civil (INCC), calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). Se o imóvel não é entregue no prazo, o INCC continua a atualizar o valor do imóvel e o valor da dívida passa a ser maior, mesmo sem o comprador utilizar o bem.

"Além dos direitos básicos que a construtora já deve pagar, que são a multa e as despesas eventuais do comprador, com aluguel, por exemplo, ela não pode cobrar a atualização da dívida pelo INCC pelo prazo de atraso, pois ela está se enriquecendo em cima da não entrega do imóvel", diz Renata. Em abril de 2013, o INCC ficou em 0,84% ao mês e o valor acumulado no ano é de 7,28%.

Depois do atraso

Se o imóvel não for entregue no prazo, o consumidor pode pedir o dinheiro pago de volta, devidamente corrigido pelo INCC, ou requerer o pagamento de uma multa e uma indenização por causa das despesas que por ventura venha a ter por causa da demora.

De acordo com a advogada especialista em direito imobiliário Daniele Akamine, o primeiro passo é entrar em contato com a construtora e requerer soluções. Esse contato pode ser feito por meio de telegrama, carta com aviso de recebimento, e até por e-mail, mas é preciso que haja uma resposta para que essa prova seja considerada válida. Segundo Maria Inês, é preciso esperar cinco dias úteis contados a partir do recebimento da carta para buscar o direito na Justiça.

Se a construtora não oferecer uma opção justa de acordo, o consumidor deve procurar um advogado e, munido do contrato mais a carta ou do e-mail, pleitear o que for devido (multas, congelamento da dívida, indenização).

Confira as construtoras com maior número de reclamações nos últimos 12 meses, segundo o site Reclame Aqui:

1- MRV Engenharia - 6873
2- PDG Incorporações - 3308
3- TendaConstrutora S/A - 1312
4- Rossi Residencial - 1102
5- Gafisa - 695
6- Cury Construtora - 603
7- Even Construtora e Incorporadora - 571
8 - Trisul - 564
9 - Brookfield Incorporações - 559
10-Tecnisa Construtora - 521

Principais motivo de reclamações

1- Atraso na Entrega
2- Desrespeito com o consumidor
3- Cliente se sentiu prejudicado
4- Cobrança Indevida
5- Propaganda enganosa
6- Demora na devolução do dinheiro
7- Mau atendimento do Serviço de Atendimento do Consumidor (SAC)

Posicionamento

A MRV Engenharia informou que o site Reclame Aqui não considera o volume de reclamações na emissão dos seus relatórios. "O resultado representa um percentual de 3,07% reclamações/ano. A MRV respondeu a 99,9% dos clientes que nos acionaram neste canal nos últimos 12 meses e está à disposição de seus clientes para esclarecimento de dúvidas e solicitações".

A PDG informou que não possui conhecimento da pesquisa realizada e sua metodologia aplicada, portanto não comentará o resultado. A Tenda informou que vem investindo em tecnologia e formação de mão de obras para reduzir o prazo de entrega das unidades, só em 2012 entregou 13 mil unidades. A empresa afirmou ainda que disponibiliza canais exclusivos de atendimento ao cliente para a necessidade de eventuais esclarecimentos.

A Tecnisa afirmou que "o mercado da construção civil está sofrendo com atrasos de obra de forma generalizada, como confirmado nesse ranking. Desde o segundo semestre de 2012, todos os lançamentos da Tecnisa estão dentro do cronograma de obra. A companhia está realizando todos os esforços para sanar o problema das obras em atraso."

A Rossi afirmou que trabalha para cumprir com os cronogramas de obras e que a área de atendimento ao cliente está à disposição para sanar dúvidas e fornecer informações sobre os projetos. A Gafisa disse, por meio da assessoria de imprensa, que para aprimorar a qualidade no atendimento, a área de Relacionamento com o cliente recebeu investimentos "maciços" nos últimos anos e sofreu profundas revisões de processos e de metodologia. "Além do aumento expressivo do orçamento, o quadro de funcionários da área teve um incremento de quase 400% na comparação entre 2009 e 2012. Ao longo dos seus 59 anos de mercado, a marca já entregou mais de 1000 empreendimentos durante toda a sua história, o que representa 12 milhões de metros quadrados construídos em mais de 40 cidades de 19 estados brasileiros".

Em nota, a Cury Construtora afirmou que trabalha constantemente para que suas obras sejam entregues dentro do prazo estabelecido. "Contudo, a construção de um empreendimento envolve inúmeras frentes de trabalho. Por conta disso, mesmo com todo o planejamento realizado, em algumas situações se faz necessária a utilização da carência (de 180 dias), que muitos clientes entendem como atraso, e está previsto em Contrato de Venda e Compra."

A Even afirmou que desconhece os critérios de comparação realizados para a elaboração do ranking e, portanto, não poderia se pronunciar. A Trisul informou que "vem aprimorando continuamente seus processos e serviços com o objetivo de satisfazer plenamente os seus clientes e minimizar ao máximo os atrasos."

A Brookfield Incorporações informou que tem uma base de quase 80 mil clientes no País e que vem investindo para garantir a excelência no relacionamento. Segundo a empresa, nos últimos 12 meses foram feitas reclamações no site Reclame Aqui sobre diversos temas, inclusive solicitação de esclarecimento de dúvidas. "Neste período, apenas 34 delas estão classificadas pelo site como 'não atendidas', pois se tratam de registros que estão em processo de atendimento". A empresa disse ainda que no cadastro do Procon de São Paulo, em 2012, recebeu apenas 06 reclamações classificadas como "não atendidas" e nenhuma se refere a atraso de obra.

Fonte: www.economiaterra.com.br


sexta-feira, 14 de fevereiro de 2014

É abusiva a cláusula em contrato de promessa de compra e venda prevendo a restituição dos valores pagos somente no término da obra.

valor pago restituicao
É o que foi decidido no RESP 1.300.418-SC.

DIREITO DO CONSUMIDOR. ABUSIVIDADE DE CLÁUSULA DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RECURSO REPETITIVO (ART. 543-C DO CPC E RES. 8/2008-STJ).

Em contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, é abusiva a cláusula contratual que determine, no caso de resolução, a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, independentemente de qual das partes tenha dado causa ao fim do negócio. 

De fato, a despeito da inexistência literal de dispositivo que imponha a devolução imediata do que é devido pelo promitente vendedor de imóvel, inegável que o CDC optou por fórmulas abertas para a nunciação das chamadas "práticas abusivas" e "cláusulas abusivas", lançando mão de um rol meramente exemplificativo para descrevê-las (arts. 39 e 51). Nessa linha, a jurisprudência do STJ vem proclamando serem abusivas situações como a ora em análise, por ofensa ao art. 51, II e IV, do CDC, haja vista que poderá o promitente vendedor, uma vez mais, revender o imóvel a terceiros e, a um só tempo, auferir vantagem com os valores retidos, além da própria valorização do imóvel, como normalmente acontece. Se bem analisada, a referida cláusula parece abusiva mesmo no âmbito do direito comum, porquanto, desde o CC/1916 – que foi reafirmado pelo CC/2002 –, são ilícitas as cláusulas puramente potestativas, assim entendidas aquelas que sujeitam a pactuação "ao puro arbítrio de uma das partes" (art. 115 do CC/1916 e art. 122 do CC/2002). 

Ademais, em hipóteses como esta, revela-se evidente potestatividade, o que é considerado abusivo tanto pelo art. 51, IX, do CDC quanto pelo art. 122 do CC/2002. A questão relativa à culpa pelo desfazimento da pactuação resolve-se na calibragem do valor a ser restituído ao comprador, não pela forma ou prazo de devolução. 

Tese firmada para fins do art. 543-C do CPC: “Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” Precedentes citados: AgRg no Ag 866.542-SC, Terceira Turma, DJe 11/12/2012; REsp 633.793-SC, Terceira Turma, DJ 27/6/2005; e AgRg no  REsp 997.956-SC, Quarta Turma, DJe 02/8/2012. REsp 1.300.418-SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 13/11/2013.


Fonte: informativo nº 0533 do STJ

quarta-feira, 22 de janeiro de 2014

Consumidores buscam a Justiça para defender seus direitos na compra de imóveis

O artigo 54 do Código de Defesa do Consumidor (CDC) permite que, no contrato de adesão, as cláusulas sejam estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente o seu conteúdo.

A regra vale para o contrato de compra e venda feito com construtora para aquisição de imóvel. Isso pode ser um problema para o consumidor – se este não conhecer seus direitos e, consequentemente, não souber identificar possíveis abusos por parte daquela.

Em razão de problemas de natureza contratual ou do produto, a cada dia aumenta o número de demandas judiciais envolvendo construtoras. Confira a jurisprudência do STJ sobre o tema.

Propaganda enganosa

De acordo com o consultor jurídico do Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec), Rodrigo Daniel dos Santos, muitos não sabem que existe um documento – memorial de incorporação – que descreve todas as características do imóvel; inclusive detalhes como marca, tipo e modelo do piso, além da cor da tinta das paredes. Esse documento pode ser consultado por todo candidato à compra de um imóvel.

O consultor jurídico mencionou outro aspecto importante: a publicidade veiculada pelas construtoras faz parte do contrato. “Inclusive, se não houver ressalvas quanto a projeções artísticas com paisagismo e móveis em áreas comuns, estas são promessas que integram o contrato de venda.”

Sobre esse ponto, a Quarta Turma do STJ julgou um caso em que unidades residenciais do empreendimento denominado Meliá Barra Confort First Class, no Rio de Janeiro, de mais de R$ 2 milhões cada, foram vendidas como apart hotéis com serviços (REsp 1.188.442).

Segundo o relator do recurso especial, ministro Luis Felipe Salomão, “o princípio da vinculação da publicidade reflete a imposição da transparência e da boa-fé nos métodos comerciais, na publicidade e nos contratos, de modo que o fornecedor de produtos ou serviços obriga-se nos exatos termos da publicidade veiculada”.

Atraso

Uma das queixas mais comuns enfrentadas pelo Judiciário é o atraso na entrega dos imóveis vendidos na planta. Vários casos já chegaram ao STJ. De acordo com dados do Ibedec, 95% das obras no Brasil são entregues com atraso. “Todos os contratos preveem uma cláusula, que reputamos ilegal, de tolerância de 180 dias na entrega do imóvel”, afirmou Rodrigo Daniel dos Santos.

Em setembro de 2011, a Terceira Turma do STJ decidiu que o atraso de três anos na entrega de um imóvel adquirido na planta não configurou dano moral. “A devolução integral das parcelas pagas, devidamente corrigidas, é suficiente para indenizar os prejuízos. Não há falar em indenização por dano moral na espécie”, afirmou o ministro Massami Uyeda, relator do REsp 1.129.881.

O contrato de compra e venda com a construtora, cujo objeto era um imóvel situado no Rio de Janeiro, foi celebrado em novembro de 1994, com entrega prevista para novembro de 1997. A cliente chegou a pagar mais de R$ 114 mil em prestações durante o tempo em que esperava pela entrega (que nem chegou a acontecer).

Diante disso, moveu ação de rescisão contratual, cumulada com pedido de devolução integral das parcelas pagas, bem como indenização por danos moral e material. O juízo de primeiro grau julgou o pedido procedente, tanto em relação à rescisão, quanto à devolução das parcelas e ao dano moral – fixado em R$ 24 mil. O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro reformou a sentença, apenas para afastar a condenação em lucros cessantes.

Dano moral

No STJ, o ministro Massami Uyeda explicou que o consumidor está autorizado pelo ordenamento jurídico a buscar a rescisão contratual, bem como a devolução imediata dos valores pagos. Contudo, o ministro não concordou com as instâncias ordinárias em relação aos danos morais.

Para ele, “salvo circunstância excepcional que coloque o contratante em situação de extraordinária angústia ou humilhação, não há dano moral. Isso porque, o dissabor inerente à expectativa frustrada decorrente de inadimplemento contratual se insere no cotidiano das relações comerciais e não implica lesão à honra ou violação da dignidade humana”.

Prazo para reclamar

De acordo com Antônio Luiz da Câmara Leal, o prazo de prescrição somente se inicia com a ciência da violação do direito, não sendo admissível, portanto, que se tenha como extinta a pretensão antes mesmo desta ciência (Da Prescrição e da Decadência: Teoria Geral do Direito Civil).

No julgamento do REsp 903.771, a Terceira Turma proferiu decisão nesse sentido. Para os ministros, o prazo que o dono do imóvel tem para ingressar em juízo contra a construtora, por danos relacionados à segurança e solidez da obra, começa a contar a partir da ciência das falhas construtivas.

O imóvel adquirido em agosto de 1982 começou a apresentar problemas 17 anos depois. Em novembro de 2002 (mais de 20 anos após a aquisição), o morador moveu ação contra a construtora, na qual pediu indenização de danos materiais – visto que deixara de receber o valor correspondente aos aluguéis durante a reforma do prédio –, além de danos morais.

O magistrado de primeiro grau reconheceu a prescrição vintenária da pretensão indenizatória. O Tribunal de Justiça de Sergipe desconstituiu a sentença, pois considerou que o prazo só começaria a contar a partir do conhecimento, pelo dono do imóvel, da fragilidade da obra.

No recurso especial direcionado ao STJ, a construtora Celi alegou violação ao artigo 1.245 do Código Civil (CC) de 1916, segundo o qual, “nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo, exceto, quanto a este, se, não achando firme, preveniu em tempo o dono da obra”.

Garantia

De acordo com o ministro Paulo de Tarso Sanseverino, relator do recurso especial, o prazo de cinco anos do artigo mencionado é de garantia e não de prescrição ou decadência. Isso quer dizer que, “desde que a fragilidade da obra seja conhecida nos cinco anos seguintes à sua entrega, possui ele [dono do imóvel], nos termos da Súmula 194 deste Tribunal, 20 anos para demandar o construtor”.

Entretanto, o ministro lembrou que existe alternativa à disposição do dono da obra, que independe de o conhecimento dos problemas de solidez e segurança ter-se dado nos cinco anos após a entrega: a comprovação da prática de um ilícito contratual, ou seja, da má execução da obra (artigo 1.056 do CC/16).

“É inviável aceitar que o dono da obra, diante e no exato momento do conhecimento da fragilidade desta, seja impedido de veicular pretensão indenizatória em face de quem, culposamente, tenha ocasionado esta fragilidade”, afirmou Sanseverino.

Juros no pé

Um assunto que já gerou muita divergência de entendimento entre os membros das Turmas de direito privado do STJ é a cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves do imóvel – os chamados “juros no pé”.

Em setembro de 2010, a Quarta Turma, em decisão unânime, negou provimento ao recurso especial interposto pela Queiroz Galvão Empreendimentos, por considerar que, “em contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, descabe a cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves do imóvel, porquanto, nesse período, não há capital da construtora mutuado ao promitente comprador, tampouco utilização do imóvel prometido” (REsp 670.117).

Em junho de 2012, esse entendimento foi alterado pela Segunda Seção no julgamento dos embargos de divergência (EREsp 670.117) interpostos pela mesma empresa. Nas razões do recurso, a construtora alegou que havia decisão da Terceira Turma em sentido contrário: “Não é abusiva a cláusula do contrato de compra e venda de imóvel que considera acréscimo no valor das prestações, desde a data da celebração, como condição para o pagamento parcelado” (REsp 379.941).

O ministro Antonio Carlos Ferreira, que proferiu o voto vencedor na Segunda Seção, citou vários precedentes do Tribunal que concluíram pela legalidade de cláusulas de contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção que previam a cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves.

Ele explicou que, em regra, o pagamento pela compra de um imóvel em fase de produção deve ser feito à vista. Contudo, o incorporador pode oferecer certo prazo ao cliente para o pagamento, por meio do parcelamento do valor total, que pode se estender além do tempo previsto para o término da obra. Para ele, isso representa um favorecimento financeiro ao comprador.

“Em tal hipótese, em decorrência dessa convergência de interesses, o incorporador estará antecipando os recursos que são de responsabilidade do adquirente, destinados a assegurar o regular andamento do empreendimento”, disse.

Pagamento de aluguéis

Ainda que a rescisão contratual tenha ocorrido por culpa da construtora (fornecedor), é devido o pagamento de aluguéis, pelo adquirente (consumidor), em razão do tempo em que este ocupou o imóvel. Esse foi o entendimento da Quarta Turma no julgamento do REsp 955.134.

A dona de uma casa construída pela Só Casas Empreendimentos Imobiliários ajuizou ação contra a construtora, na qual sustentou que o imóvel teria sido entregue com atraso de mais de dois anos e com diversos defeitos que o tornaram impróprio para o uso. A empresa contestou os pedidos da autora e pediu que, em caso de rescisão contratual, ela fosse condenada a pagar aluguéis relativos ao período em que ocupou o imóvel.

Em primeira instância, o contrato foi rescindido e a construtora foi condenada a restituir os valores recebidos, com correção monetária e juros. Contudo, o pedido da construtora (quanto aos aluguéis) também foi julgado procedente. Ambas apelaram e o Tribunal de Justiça de Santa Catarina reformou em parte a sentença. Para esse tribunal, somente seriam devidos aluguéis pela adquirente à vendedora se tivesse partido daquela o descumprimento contratual.

Para o ministro Luis Felipe Salomão, relator do recurso especial no STJ, independentemente de quem provocou a rescisão do contrato, é vedado o enriquecimento sem causa. “O pagamento da verba consubstancia simples retribuição pelo usufruto do imóvel durante determinado interregno temporal, rubrica que não se relaciona diretamente com danos decorrentes do rompimento da avença, mas com a utilização do bem alheio”, afirmou.

Cláusula abusiva

A Turma adotou outro entendimento importante nesse julgamento. Para os ministros, é abusiva a cláusula que estipula penalidade ao consumidor no caso de mora ou inadimplemento contratual, mas isenta o fornecedor em situações de análogo descumprimento contratual.

O contrato de compra e venda previa, na hipótese de inadimplemento do consumidor, imposição de multa moratória, retenção de 5% a título de comissão de corretagem e de 2% a título de taxa de serviço. Segundo Salomão, “prevendo o contrato a incidência de multa moratória para o caso de descumprimento contratual por parte do consumidor, a mesma multa deverá incidir, em reprimenda ao fornecedor, caso seja deste a mora ou o inadimplemento”.

Ele mencionou que o artigo 4º do CDC estabelece os objetivos da Política Nacional das Relações de Consumo, além de princípios que devem ser respeitados, como a harmonia e o equilíbrio nas relações entre consumidores e fornecedores. “A par da exigência de que as relações entre consumidores e fornecedores sejam equilibradas, tem-se também como um direito básico do consumidor a igualdade nas contratações”.

Tamanho do imóvel

De acordo com a cartilha do consumidor produzida pelo Ibedec, “embora o apartamento seja vendido como unidade, o cálculo de seu preço é feito em metros quadrados, portanto qualquer diferença caracteriza vício e pode ser objeto de indenização”.

Em outubro de 2011, a Quarta Turma julgou recurso especial da empresa Paulo Octávio Investimentos contra acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, que a condenou ao pagamento de indenização a um casal de clientes pela diferença de 1,45% na área do apartamento adquirido por eles (REsp 326.125).

Segundo a ministra Isabel Gallotti, relatora, no caso de venda ad mensuram (quando o preço é estipulado por medida de extensão), “se as dimensões do imóvel vendido não correspondem às constantes da escritura de compra e venda, o comprador tem o direito de exigir a complementação da área, a resolução do contrato ou ainda o abatimento proporcional do preço”.

Contudo, ela explicou que existe uma ressalva no Código Civil. “Se a desproporção não exceder de um vigésimo da área total enunciada, presume-se que a referência às medidas foi meramente enunciativa, devendo ser tolerada a diferença.” Quanto ao caso específico, a relatora observou que a diferença entre a área real do apartamento e a constante dos documentos apresentados pela construtora, de 5%, estava dentro da variação considerada tolerável pela legislação.

Devolução

“Revela-se abusiva, por ofensa ao artigo 51, incisos II e IV, do CDC, a cláusula contratual que determina, em caso de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel, a restituição das parcelas pagas somente ao término da obra”, disse o ministro Luis Felipe Salomão, no julgamento do REsp 997.956.

APL Incorporações e Construções recorreu ao STJ contra decisão do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC), o qual considerou ser nula a cláusula contratual que determinou a devolução das prestações pagas pelo comprador somente após a conclusão das obras. Além disso, o TJSC aplicou ao caso o artigo 1.096 do CC/16, segundo o qual, "salvo estipulação em contrário, as arras em dinheiro consideram-se princípio de pagamento. Fora esse caso, devem ser restituídas, quando o contrato for concluído, ou ficar desfeito".

Segundo Salomão, relator do recurso especial, o STJ já tem jurisprudência pacífica sobre o assunto, que é contrária à pretensão da construtora. No julgamento do REsp 877.980, a Quarta Turma entendeu que a aplicação da cláusula configura enriquecimento ilícito por parte da incorporadora, visto que ela tem a possibilidade de revender o imóvel a terceiros e, ao mesmo tempo, obter vantagem com os valores retidos.

Quanto à devolução da quantia paga a título de sinal, Salomão afirmou que é direito do comprador obter sua restituição, se ele não tiver dado causa à rescisão do contrato.


Fonte: STJ

Construtora não pode incluir cláusula contratual prevendo a perda total das prestações pagas

Construtora não pode incluir cláusula contratual prevendo a perda total das prestações pagas.Esse é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça ao analisar o RESP 582352, vejamos:

CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL INADIMPLEMENTO. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESILIÇÃO DO CONTRATO. 

A cláusula contida em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, prevendo a perda total das prestações pagas é nula nos termos do artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor. Por outro lado, não há que examinar a hipótese de ressarcimento à promitente-vendedora, por eventuais despesas com a celebração do contrato, eis que o recorrente não fez constar, quer no contrato, quer na contestação, quer na apelação e neste recurso especial, qualquer pretensão nesse sentido. Recurso especial não conhecido.

(STJ - REsp: 582352 BA 2003/0152450-2, Relator: Ministro CESAR ASFOR ROCHA, Data de Julgamento: 18/12/2003, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJ 14.06.2004 p. 236)

Fonte: STJ

sexta-feira, 24 de maio de 2013

Construtora deve pagar lucros cessantes por atraso na entrega de imóvel


Construtora deve pagar lucros cessantes por atraso na entrega do imovel
A 1ª Turma Cível do TJDFT, em grau de recurso, manteve a sentença do juiz da Vara Cível do Paranoá, que condenou a construtora MRV Engenharia a pagar indenização por lucros cessantes a comprador devido a atraso na entrega de imóvel. De acordo com a Turma, “a jurisprudência do Tribunal é remansosa no sentido de que o atraso na entrega de imóvel adquirido na planta, sem justificativa plausível, dá direito ao promitente comprador a indenização por lucros cessantes”.

De acordo com o autor da ação, o imóvel foi comprado na planta junto à construtora MRV. Pelo contrato, ficou estabelecido que a entrega do apartamento seria em agosto de 2010,  o que de fato ocorreu apenas em janeiro de 2012, após 17 meses de atraso. Informou que o contrato assinado é de natureza adesiva, prevendo sansões apenas para o consumidor, como multa e juros em caso de atraso nas prestações.

Em face da inadimplência da construtora e do desequilíbrio da relação contratual, defendeu também fazer jus à multa de 2% no valor do bem e à indenização correspondente ao período em que ficou privado de usufruí-lo ou de explorá-lo economicamente. Pediu o valor de R$ 34 mil a título de lucros cessantes, o que corresponderia a 17 meses de alugueres ao valor de R$ 2 mil.

A MRV, em contestação, alegou que o atraso na entrega do imóvel se deu por motivo de força maior, pois houve demora na obtenção da carta de habite-se junto à Administração.

O juiz de 1ª Instância julgou procedente em parte o pedido do autor e condenou a MRV a pagar R$ 22 mil a título de lucros cessantes. Segundo o magistrado, uma das cláusulas contratuais determinava que a entrega poderia ser prorrogada em mais 180 dias, o que implicou na transferência do termo final para o dia 26/02/2011, portanto 11 meses de atraso e não 17. Em relação à multa pleiteada pelo autor, o juiz afirmou: “A despeito dessa diferença de tratamento, não pode o magistrado, substituir a vontade das partes para criar uma nova cláusula penal destinada a regular a relação entre os litigantes, pois sua atuação está limitada a analisar e corrigir cláusulas previamente fixadas no ajuste”.

A construtora recorreu da sentença impugnando a fixação dos danos materiais a título de lucros cessantes, sob o fundamento de que esses não poderiam ser presumidos, além do fato de que o valor dos alugueres na região estaria na média de R$1.500,00 e não de R$ 2 mil. Repisou o motivo de força maior, alegando não ter culpa pelo atraso na entrega.

Porém, à unanimidade, a Turma manteve a decisão de 1º Grau. De acordo com o colegiado, “a morosidade na obtenção da carta de habite-se não exclui a responsabilidade da construtora, que deve suportar o ônus da impontualidade no cumprimento da obrigação contratual”.

Não cabe mais recurso no âmbito do TJDFT.

Processo: 2012 08 1 003241-4

Fonte: TJDF

sábado, 27 de abril de 2013

Imobiliária que dispensou exigências do locatário terá de pagar aluguéis ao locador


Imobiliária que dispensou exigências do locatário terá de pagar aluguéis ao locador
A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve decisão que condenou uma imobiliária a pagar dívidas deixadas pelo locatário e por seu fiador, porque não tomou os cuidados devidos na análise dos cadastros e até mesmo dispensou exigências contratuais relativas a renda e patrimônio.

No caso julgado, o locador celebrou contrato com a imobiliária para locação e administração de sua propriedade. A administradora, por sua vez, aprovou o cadastro do locatário e do fiador baseada, segundo a sentença, em “laços de amizade”, sem que a renda recebida por eles alcançasse o valor mínimo exigido em contrato e sem que tivessem bens para garantir eventual execução.

Diante da inadimplência dos aluguéis, e com a descoberta da falta de bens do locatário e do fiador para cobrir os débitos, o proprietário do imóvel ajuizou ação objetivando indenização por perdas e danos contra a imobiliária. Segundo ele, os cadastros foram aprovados de forma “desidiosa”.

A imobiliária declarou que atuou com diligência tanto na aprovação dos cadastros como no curso do contrato de locação, e que promoveu a cobrança judicial da dívida. Afirmou que não poderia ser responsabilizada pela inadimplência do locatário, já que não se obrigou solidariamente ao cumprimento do contrato de locação, cujos valores deveriam ser assumidos, segundo ela, exclusivamente pelo devedor e seu fiador.

Alegou ilegitimidade passiva na causa e disse que a pretensão do proprietário do imóvel em ser indenizado já estava prescrita.

Execução frustrada

O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte (TJRN) reconheceu a existência de falha na aprovação do cadastro do locatário e do fiador, pois a renda auferida por eles não alcançava o patamar mínimo exigido contratualmente (renda mensal superior ao triplo do valor do aluguel), com o que se frustrou a execução dos aluguéis e débitos relativos às cotas condominiais e tributos não pagos.

O TJRN também levou em conta a conclusão da sentença no sentido de que a aprovação do cadastro do locatário e do seu fiador teria ocorrido em virtude de amizade entre eles e o diretor da imobiliária.

Para o relator do recurso no STJ, ministro Luis Felipe Salomão, esses argumentos reforçam a culpa da imobiliária pela “desídia” na execução do contrato.

O artigo 667 do Código Civil (CC) obriga o mandatário (no caso, a imobiliária) a aplicar “toda sua diligência na execução do mandato e a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua ou daquele a quem substabelecer, sem autorização, poderes que devia exercer pessoalmente”.

Segundo o relator, “não cabe à imobiliária que agiu diligentemente a responsabilidade pelo pagamento de aluguéis, cotas condominiais ou tributos inadimplidos pelo locatário, ressalvadas as hipóteses de previsão contratual nesse sentido”.

Entretanto, “configura-se a responsabilidade da administradora de imóveis pelos prejuízos sofridos pelo locador quando ela não cumpre com os deveres oriundos da relação contratual”, analisou o relator.

Legitimidade e prescrição

Para os ministros da Quarta Turma, a imobiliária, autora do recurso especial, é parte legítima para figurar no polo passivo da ação, pois o pedido formulado em juízo não diz respeito apenas ao pagamento dos aluguéis, mas à responsabilização civil da empresa pelo descumprimento do contrato.

Com relação à prescrição alegada pela imobiliária, a Turma esclareceu que a pretensão do proprietário do imóvel nasceu com a ciência do defeito na prestação do serviço, ou seja, com o conhecimento da “desídia” quanto à aprovação cadastral do locatário e do fiador.

Tal fato se deu quando o processo executivo, ajuizado em junho de 2003, foi frustrado. Como a demanda foi proposta em agosto de 2005, antes de transcorrido o prazo de três anos previsto no artigo 206, parágrafo 3º, inciso V, do CC, os ministros entenderam não ter ocorrido prescrição.

Fonte: STJ